دانستنی های امور حقوقی

ملک مشاع چیست؟

ملک مشاع به ملکی اطلاق می­شود که مالکیت آن بین دو یا چند نفر مشترک باشد. مالکین ملک مشاع در جزء به جزء ملک با یکدیگر سهیم هستند، به گونه­ای که هیچ کدام نمی‌­توانند سهم خود را به طور واضح و شفاف مشخص کنند. سند اینگونه املاک به گونه­ای تنظیم می­شود که نام تمام مالکین در آن ذکر شده ­باشد. در ضمن هچیکدام از مالکین نمی­‌توانند بدون رضایت دیگر شرکا دخل و تصرفی در ملک مشاع داشته باشند. در دعاوی ملک مشاع گرفتن وکیل ملک مشاع متخصص و با سابقه در این حوزه میتواند گره گشای مشکلات ملکی این چنینی باشد.

افراز ملک مشاع یعنی چیه؟

افراز ملک مشاع به معنی تقسیم بندی ملک موردنظر بین مالکین است. افراز ملک مشاع فرآیندی است که بعد از به نتیجه رسیدن آن سهم هر کدام از شرکا ملک مشاع به طور شفاف و مجزا مشخص می­شود. شرکاء ملک مشاع بعد از به نتیجه رسیدن افراز، صاحب سند مجزا شده و حق دخل و تصرف نسبت به سهم خود را بدست
می‌آورند.

وکیل ملک مشاع

وکیل ملک مشاع همانطور که از اسمش پیداست، در زمینه حل مسائل و مشکلات ملک مشاع مهارت و تخصص دارد. یعنی وقتی مشکلی در تقسیم‌بندی یا هر مسئله مربوط به ملک مشاع پیش می‌آید، مالکان می‌توانند به وکیل ملک مشاع برای حل مشکل مورد نظر مراجعه کنند. در برخی مواقع  شرکا برای دخل و تصرف در ملک مشاع به مشکل بر می­خورند. به طور مثال ممکن است ملک مشاع توسط یکی از شرکا تصرف، یا فروخته و یا اجاره داده شود. و یا حتی ممکن است یک شخص ثالث اقدام به تصرف ملک مشاع موردنظر کند. در این صورت هرکدام از شرکا می­توانند با مراجعه به وکیل ملکی که در حل دعاوی ملکی مشاع تخصص دارند، به طور قانونی اقدام به رفع مشکل نمایند.

 وکیل افراز ملک مشاع

وکیل افراز ملک مشاع در تنظیم درخواست افراز ملک‌های مشاع تخصص دارد. این وکلا با استفاده از سواد و تجربه کاری خود به افرادی که می­‌خواهند برای افراز ملک مشاعی خود اقدام کنند، کمک می­کنند. با استفاده از راهنمایی و کمک وکیل افراز ملک مشاع، مالکان می‌توانند پرونده افراز ملک مشاع را به نتیجه برسانند، بدون این که حق هیچ کدام از شرکا ضایع شود. وکیل ملک مشاع با استفاده از راه­های قانونی در مدت زمان کوتاه و صرف کمترین هزینه ممکن افراز ملک مشاع را انجام داده و یا اگر ملک موردنظر غیر قابل افراز باشد، آن را وارد مرحله بعدی که دستور فروش است، می­کند.

وکیل برای فروش ملک مشاع

وکیل برای فروش ملک مشاع هنگامی وارد عمل می­شود، که ملک مشاع قابل افراز نیست. یعنی موقعیت و یا شرایط ملک به گونه­ای است که یا قابلیت تفکیک ندارد و یا اگر افراز شود، از ارزش قسمتی از ملک و یا همه آن به میزان قابل توجهی کاسته می­شود. در این گونه مواقع وکیل فروش ملک مشاع با ارائه مدارک لازم به دادگاه مربوطه، دستور فروش ملک مشاع را دریافت می­کند. بعد از دریافت دستور فروش، ملک مورد نظر به مزایده گذاشته می­شود و به فروش می­رسد. در نهایت بهای سهم هر کدام از شرکا بدستشان می­رسد.

وکیل تقسیم ملک مشاع

وکیل تقسیم ملک مشاع همانطور که از عنوانش پیداست کار تقسیم ملک موردنظر را بر عهده دارد. از طرفی عمل تقسیم در هنگام تفکیک ملک مشاع صورت می­گیرد. بعد از تقسیم ملک هرکدام از مالکین می­توانند ملک خود را براساس قوانین تفکیک، تقسیم کنند. در ضمن حضور همه شرکا در هنگام تفکیک در دادگاه ضروری نیست. در واقع بدون حضور هر کدام از شرکا نیز دادگاه تفکیک انجام گرفته و رأی نهایی اعلام می­شود.

قانون افراز و فروش املاک مشاع

شرکای یک ملک مشاع برای افراز ملک مشاع مورد نظر باید درخواست خود را به واحد ثبتی محل وقوع ملک تحویل دهند. این در صورتی است که ملک مشاع مورد نظر قبلاً ثبت شده­ باشد. دراین صورت واحد ثبتی می­تواند طبق قوانین و مقرارات ملک مورد نظر را  افراز کند. در صورتی که ملک مورد نظر مراحل ثبت را به اتمام نرسانده باشد، شریک و یا شرکای متقاضی افراز باید درخواست خود را به دادگاه عمومی محل وقوع ملک ارائه دهند.

در صورتی که ملک مشاع سند مالکیت معارض داشته­ باشد تا زمانی که رفع تعارض نشود اقدام به افراز نخواهد شد. در مواقعی که ملک مشاع غیرقابل افراز باشد، دستور فروش صادر می­شود. قانون فروش ملک مشاع بدینگونه است که ملک مشاع مذکور به مزایده گذاشته شده و مبلغ نهایی فروش طبق سهم هر یک از شرکا بین آنها تقسیم می­شود. در ضمن هرکدام از شرکا که  مایل باشند، می­توانند در مزایده شرکت کنند.

موانع افراز ملک مشاع

در صورت وجود شرایط زیر، امکان افراز ملک مشاع وجود ندارد:

• چنانچه افراز باعث سقوط ارزش قسمتی و یا تمام ملک شریک یا حصه همان سهم یک و یا چند نفر شود.
• چنانچه فراز باعث تقسیم مال وقفی بین موقوف علیه شود.
• در صورتیکه افراز باعث ضرر برای یک و یا چند تن از شرکا شود.

بررسی موضوعات کیفری وحقوقی مربوط به ملک مشاع

دعاوی مربوط به ملک مشاع می­تواند در زمره دعاوی حقوقی و یا کیفری قرار بگیرند. به این ترتیب:

• اگر ملک مشاع توسط یکی از شرکا تصرف شود، شریک و یا شرکای دیگر می­توانند بر علیه شریک غاصب، دعوای تصرف عدوانی ملک مشاع حقوقی و یا کیفری مطرح نمایند.
• چنانچه تصرف عدوانی توسط شخصی غیر از شرکاء ملک مشاع انجام شود، شرکا می­توانند از طریق ارائه شکایت به دادگاه کیفری برای رفع تصرف ملک مشاع خود اقدام نمایند. عمل تصرف عدوانی ملک مشاع توسط شخص خارج از شرکا پرونده کیفری محسوب شده و برای شخص متصرف جرم حساب می‌شود. بر اساس این قانون فرد مشمول پانزده تا شش ماه زندان می­شود.
• حق مالکیت ملک مشاع برای همه شرکا محفوظ است. هیچ کدام از شرکا نمی­توانند بدون اجازه شریک و یا شرکای دیگر اقدام به فروش ملک مشاع نماید. این امر جرم بوده و مسئولیت کیفری به دنبال دارد. معامله ملک مشاع تا زمانی که از حالت مشاع خارج نشده ­باشد، قابل فسخ است. طبق ماده 581 قانون مدنی شخصی که بدون اجازه شریک و یا شرکای خود ملک مشاع را بفروشد، مستوجب ضمانت اجرای کیفری است و باید خسارت وارده به شریک و یا شرکای خود را نیز جبران کند.

وکیل برای فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک

هر کدام از شرکا می­توانند بدون اجازه شریک و یا شرکای دیگر نسبت به فروش سهم خود اقدام نماید، که در اصطلاح به آن تصرفات حقوقی گفته می­شود. اما هیچ کدام از شرکا نمی­توانند بدون اجازه شریک خود نسبت به فروش کل ملک و یا سهم دیگری اقدام نمایند. وکیل برای فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک نمی‌تواند همه ملک را بفروشد. این وکیل فقط می‌تواند سهم فرد را از ملک مشاع در معرض فروش قرار دهد.

وکیل برای تصرف عدوانی در ملک مشاع

وکیل برای تصرف عدوانی ملک مشاع با استفاده از مهارت و تخصصی که دارد، می‌تواند مسائل و چالش‌های ملک مشاع را برطرف کند. وکیل برای تصرف عدوانی ملک مشاعکلیه جرائم رخ داده شده را بررسی کرده و حقوق شرکای ملک را به آنان برمی‌گرداند.

وکیل برای خلع ید ملک مشاع

تصرو کنید که یکی از مالکین و شرکای ملک مشاع بدون جلب رضایت شریک و یا شرکای دیگر ملک مشترک را تصرف کرده و یا در تصرف خود نگه دارد. در صورتی که شخص متصرف بدون توجه به اخطار و اعتراض دیگر شرکا همچنان ملک را در تصرف خود نگه دارد، شرکای ناراضی می­توانند با کمک گرفتن از وکلای مجرب خلع ید ملک مشاع را بگیرند. برای اجرای خلع ید ملک مشاع تا زمانی که برای تصرف توافق حاصل شود، ملک مشاع مذکور از تصرف همه مالکین خارج می­شود.

خلع ید ملک مشاع بر اساس ماده 43 از قانون اجرای احکام مدنی انجام می­گیرد. دعوای خلع ید، دعوای مالی محسوب شده و بررسی این دعوا به عهده دادگاه محل وقوع ملک مشاع مورد نظر است. اگر اختلاف بین شرکا با اجرای خلع ید به پایان نرسد، دعوی دستور فروش تنها راه حل اختلاف بین شرکای ملک مشاع است. بنابراین ملک مشاع به فروش رسیده و طبق سهم هر کدام از شرکا بین آنها تقسیم می­شود.

ساخت و ساز در ملک مشاع

برای ساخت و ساز در املاک مشاع باید همه مالکان شریک در ملک مذکور رضایت خود را اعلام کنند. در صورتی که هرکدام از شرکا بخواهند مستقل از دیگری عمل ساخت و ساز را در ملک مشاعی انجام دهد، باید پیش از هر اقدامی درخواست افراز ملک دهند. بعد از انجام افراز ملک و مشخص شدن سهم هر کدام از شرکا می­توانند در سهم خود شروع به ساخت و ساز کنند.

مدارک لازم برای افراز ملک مشاع

برای درخواست افراز یک ملک مشاع باید مدارک لازم تحویل مرجع ذی ربط داده شود. مدارک لازم برای افراز ملک مشاع به شرح زیر است:

• تنظیم دادخواست توسط وکیل استخدام شده از طرف همه شرکا
• مدارک شناسایی شرکا
• مدارک مالکیت ملک
• سایر دلایل و مدارک

دادگاه صالح برای شکایت مربوط به ملک مشاع

برای انتخاب و تشخیص دادگاه صالح برای شکایت مربوط به ملک مشاع، شرح اظهارت را تنظیم و مکتوب کرده و سپس آن را به یک وکیل مجرب و متخصص در این امور بدهید. سپس مراحل زیر به ترتیب طی می‌شود:

• وکیل متخصص دادخواست و شکوائیه را تنظیم می­کند.
• دادخواست تنظیم شده باید در یکی از دفاتر خدمات الکترونیکی قضایی ثبت شود.
• این دفتر خدمات الکترونکی قضایی براساس صلاحیت‌های قانونی و صلاحیت دادگاه صالح مربوط به پرونده ­های ملکی مشاع را به مرجع قضایی مربوطه ارسال می­کند.
• در صورتی که دعوای ملکی مطرح شده حقوقی باشد، دادگاه محل وقوع ملک به پرونده رسیدگی می­کند.
• در صورتی که دعوا ملکی کیفری باشد، دادگاه محل وقوع جرم صلاحیت رسیدگی به پرونده را دارد.

وکیل برای تصرف عدوانی  کیفری در مال مشاع

اثبات و جمع آوری دلایل تصرف عدوانی ملک مشاع ریزه کاری‌های ویژه­ ای دارد که وکلای متخصص به آن اشراف کامل دارند. در برخی مواقع فرد و یا افرادی که هیچ گونه مالکیتی نسبت به ملک ندارند و جزء شرکا نیستند، اقدام به تصرف قسمتی و یا  همه ملک مورد نظر می­کنند. در این صورت تصرف عدوانی صورت گرفته است و فرد متصرف مرتکب جرم شده است. لازم است بدانید که برای رفع تصرف ملک مشاع شکایت یک نفر از شرکا کفایت می­کند.

با ارائه مدارک لازم فرد مجرم مورد تعقیب قرار می­گیرد. فقط مراکز قضایی ذی صلاح مانند دادگاه­ها و دادسراها می­توانند به اینگونه جرم‌ها رسیدگی کنند.

موضوعات کیفری و حقوقی مربوط به ملک مشاع چیست؟

موضوعات کیفری و حقوقی مربوط به ملک مشاع عبارتند از اختلافات و درگیری‌هایی که بر سر مالکیت یا هر گونه دخل و تصرف در آن به وجود می‌آید. از آنجاییکه مالکیت اینگونه املاک در دست چندین نفر است، امکان ایجاد اینگونه اختلافات بسیار زیاد است. بنابراین موضوعات کیفری و حقوقی مربوط به ملک مشاع بسیار گسترده است.

اعتراض به دستور فروش ملک مشاع

دستور فروش که از طرف دادگاه برای فروش ملک مشاع صادر می­شود، بر خلاف حکم و یا رأی غیر قبل اعتراض و تغییر است. دستور فروش ملک، یک دستور از طرف قاضی است. این دستور لازم اجرا است و هیچ کدام از شرکای ملک مشاع نمی‌تواند نسبت به این دستور اعتراض کند.

جرم تصرف عدوانی در ملک مشاع

یکی از جرائم ثبت شده در این زمینه تصرف عدوانی ملک مشاع می­باشد. قوانین در این زمینه به شرح زیر است:

• چنانچه یکی از شرکا اقدام به تصرف ملک مشاع کند، تصرف حقوقی صورت گرفته است و یک پرونده حقوقی تشکیل می­شود. درصورتی که تصرف منجر به فروش بدون اجازه شود، جرم محسوب می­شود و یک پرونده کیفری تشکیل می­شود.
• چنانچه فردی بدون هیچ گونه حق قانونی نسبت به یک ملک مشاع اقدام به تصرف قسمت و یا همه ملک مشاع مورد نظر کند، مجرم شناخته شده و این عمل او پیگیرد قضایی دارد و شامل مجازات حبس می­شود.

گرفتن وکیل برای ملک مشاع

دعاوی ملک‌های مشاع شامل افراز ملک مشاع، تصرف خلع ید و دستور فروش است. پرونده­ های مربوط به اینگونه دعاوی دارای ریزه کاری و قوانین عدیده ­ای هستند. وکلای متخصص در امر ملک مشاع علاوه بر تسلط بر قوانین مربوط به املاک مشاع، دارای تجربه کاری در این زمینه نیز می­باشند. در نتیجه تنظیم شکوائیه و به نتیجه رساندن پرونده بدون این که هیچ­گونه حقی از هیچکدام از شرکا ضایع نشود و پرونده با کمترین خسارت به نتیجه مطلوب برسد، انجام می‌گیرد.

هزینه دادرسی دعوی ملک مشاع

برآورد هزینه‌های دادرسی دعوی ملک مشاع به شرح زیر است:

• هزینه دادرسی خلع ید: خلع ید از جمله دعاوی مالی است. هزینه دادرسی دعاوی خلع ید بر اساس ارزش معامالاتی املاک در هر منطقه محاسبه
  می­شود.
• هزینه صدور دستور فروش: در اینگونه شرایط دادگاه موظف به صدور دستور فروش است. چون دستور فروش حکم محسبوب نمی­شود، علاوه بر این که شامل پرداخت هزینه دادرسی نمی­شود، خارج از نوبت نیز مورد رسیدگی قرار می‌گیرد.

مزایای داشتن وکیل در دعوای ملک مشاع

یک وکیل متخصص در زمینه دعاوی املاک مشاع، می‌تواند با استفاده از تخصص خود راه رسیدن به نتیجه مطلوب را هموارتر کند. داشتن وکیل در دعوای ملک مشاع عبارتند از:

• کمک گرفتن و استناد به قوانینی که در حوزه تخصص وکیل دعاوی ملک مشاع وجود دارد.
• اقدام به موقع برای تنظیم درخواست­ها و ارائه آنها به مراجع ذی صلاح توسط وکیل.
• صرفه جویی در زمان
• کاهش استرس ناشی از مطمئن نبودن از نتیجه مطلوب دادرسی
• کاهش هزینه رفت و آمد به دادگاه

وکیل برای دستور فروش ملک مشاعی

وکیل برای دستور فروش ملک مشاع در مجموعه دادفر وکیل در خدمت شما است. شما برای حل و فصل کلیه مسائل و موضوعات مربوط به ملک مشاع می‌توانید از مشاوره و راهنمایی‌های این پروه استفاده کنید. در این مجموعه وکلای مجرب پایه یک دادگستری با بیش از ۱0 سال سابقه وکالت حرفه‌ای با تخصص و تجربه در زمینه پرونده‌های مرتبط با کلیه دعاوی حقوقی، کیفری و خانواده، مسائل مربوط به ملک مشاع شما را در کوتاهترین زمان ممکن حل می‌کنند.

دستور فروش چیست؟

هنگامی که یک ملک بر اساس دلایلی قابل افراز نیست، دادگاه با توجه به مدارک  مستند دستور فروش صادر می­کند. دستور فروش بدین منظور است که ملک مشاع مورد نظر به مزایده گذاشته شود. مبلغ فروش با توجه به سهم هرکدام از شرکا بین آنها تقسیم می­شود. شرکا می­توانند در مزایده شرکت نمانید. در ضمن دستور فروش غیرقابل تغیر است.

مراحل اخذ دستور فروش با وکیل یا بدون وکیل چگونه است؟

مراحل اخذ آن با وکیل یا بدون وکیل عبارتند از:

• مراحل اخذ دستور فروش بدون وکیل: هر کدام از شرکاء می­توانند برای دریافت دستور فروش اقدام نمایند. در ضمن دادگاه به واسطه گواهی عدم فراز ملک، دستور فروش را صادر می‌کند. مراحل اخذ دستور فروش بدون وکیل به قرار زیر است:
• تهیه مدارک مورد نیاز
• ثبت نام متقاضی دستور فروش در سامانه ثنا
• تحویل مدارک مالکیت مانند سند رسمی و مبایعه نامه عادی
• دریافت گواهی عدم افراز ملک از اداره ثبت محل وقع ملک
• کپبی احراز هویت شامل شناسنامه و کارت ملی
• کپی گواهی انحصار وراثت برای املاک ورثه­ای